Generalforsamling 2023

Klik her for at hente det samlede referat i printervenligt pdf-format (åbner i nyt vindue).

Efter generalforsamlingen skal dirigenten og de tilstedeværende bestyrelsesmedlemmer skrive under på, at referatet i væsentlige træk og på korrekt vis afspejler, hvad der blev besluttet på mødet.

Hvis nogen ønsker at se det underskrevne originaldokument, kan man kontakte sekretæren, som opbevarer papirerne.

Peter Nissen, Baldersvej 35, blev valgt.

34 stemmeberettigede inkl. fuldmagter.

Jytte og Bodil blev valgt.

Thomas Maxe fremlagde sin beretning, som er gengivet herunder (Der kan være små afvigelser fra manuskriptet, derfor : “Det talte ord gælder").

Efterfølgende
blev der spurgt til, hvem der skal bestemme, hvornår asfalten på stikveje skal
skiftes, når nu bestyrelsen jf. vedtægterne ikke må tage sig af forhold vedr.
vejbelægning? Thomas Maxe svarede på bestyrelsens vegne: ”Det ved jeg ikke.”

BERETNING:

TINGLYSNING – ENDELIG
OVERSTÅET..?

Årets beretning har været næsten som at skrive talen i
filmen ”Festen”: Skal vi vælge den gule eller den grønne tale?

Lige til det sidste havde bestyrelsen håbet at kunne
fortælle, at NU er tinglysning af den nye kloakservitut på plads, men i
skrivende stund ser det ud til, at vi må vente lidt endnu…

Den meget gode nyhed er, at landinspektøren nu har fået
indsamlet alle fuldmagter og har afleveret dem til dommerkontoret. Så nu tror
og håber vi på, at det skulle falde på plads.

Det har været en langstrakt proces, som begyndte med
forhandlingen om at få Vestforsyning til at anerkende ejerskabet af
kloakledningerne. Derefter forhandling om formulering af teksten til den nye
kloakservitut – hvor vi bl.a. har sikret os den fortsatte ret til at opføre et
hegn til vores skraldespande foran huset – og endelig skulle det hele så
tinglyses.

To forhold har forsinket og kompliceret processen med
tinglysning: Dels bor nogle af medlemmerne i ”uskiftet bo”, fordi de har mistet
en ægtefælle og medejer af huset. Det har krævet behandling i skifteretten.
Dels har der været en række hushandler i årets løb – og hver gang et hus har
skiftet ejer, er landinspektøren tilsyneladende blevet ”slået hjem” lige som i
Ludo, hvor han hver gang skulle vente på tinglysning af ejerskiftet og derefter
indhente fuldmagt fra den nye ejer.

Men NU… nu håber vi, at det lykkes. 7-9-13…!

FORSKØNNELSE AF
FÆLLESAREALET

Blandt andet for at styrke naboskabet, så vi inkluderer både
ejere og lejere, har bestyrelsen de senere år prioriteret forskønnelse og aktiviteter
på fællesarealet. Vedligeholdelsen af området er vores største udgiftspost, så
vi vil gerne have mere glæde af det.

I det forgange år fik vi indviet vores nye bede med vilde
blomster. Det har været et populært tiltag, og der vil blive sået nye blomster
igen i år. Det gav nogle udgifter til etablering, og de kommende år har vi
budgetteret med cirka 5000 kroner om året til hhv. såning af nye blomster og
efterfølgende høst og oprydning, når sommeren er forbi.

Legeredskaberne er blevet renoveret – og tak til Heine, som
havde fyldt traileren med tømmer og stillet carporten til rådighed som
”tømrerværksted”.

Vi fik også udskiftet nogle af de gamle bord/bænkesæt. Her
har vi valgt at købe lidt dyrere modeller, som til gengæld er udført i
vedligeholdelsesfri materialer: Stellet er i kraftigt, rustfrit metal, og
”træet” er i virkeligheden kunststof, så det holder i mange år, og vi slipper
for at male.

Der er i år budgetteret med udskiftning af det sidste
bord/bænkesæt, som står ved petanquebanen.

Bord/bænkesættene har været flittigt brugt i sommerhalvåret.
Et par gange har bestyrelsen været forbi for at tale med besøgende,
”udefrakommende” unge, som havde slået sig ned for at hygge med alkohol og høj
musik. De unge har tilsyneladende fejlagtigt troet, at de sad i en offentlig
park, men en venlig dialog har forebygget konflikter, og de fleste gange har de
unge også ryddet sådan nogenlunde op efter sig selv.

Vi skal huske, at vi også har været unge engang, og det er i
grunden positivt at konstatere, at de unge også kan mærke, at det er både rart
og trygt at være her i kvarteret.

Vi andre ”halvgamle” kan nu også hygge os! Der blev sunget
igennem for fuld hals til et meget velbesøgt Sankt Hans-arrangement, og der har
været en meget flot opbakning til de øvrige sociale aktiviteter på
fællesarealet. Bestyrelsen var lidt spændt på, hvor mange der ville følge
opfordringen til at tage en termokande og en bid brød med, da vi inviterede til
”uformel hyggesammenkomst”, men der var fyldt op på bænkene, og vi havde et par
dejlige formiddage, hvor snakken gik lystigt.

Fælles for de uformelle sammenkoster, petanque-spil og
gymnastikhold, som har været afviklet hen over sommeren, er, at det ikke har
kostet fælleskassen penge. Det betyder også, at det ikke har krævet
”godkendelse” – så det er faktisk ret let, hvis man gerne vil have flere
aktiviteter på fællesarealet: Kom med en god idé, invitér naboerne og del evt.
udgifter selv. Så er der faktisk næsten ingen begrænsninger for, hvad der kan
lade sig gøre.

Så hvis nogen vil arrangere en sommerfest, som flere har
efterlyst, hvor lyden af Kandis eller Creedence Clearwater Revival kan overdøve
de unges musik, så kunne det måske også være en mulighed?

Vi har fortsat et meget velfungerende og tilfredsstillende
samarbejde med HedeDanmark om vedligeholdelse af græsplæne, træer og planter på
fællesarealet. I årets løb har vi (uopfordret) modtaget et konkurrerende tilbud
fra en anlægsgartner, men ud fra en samlet vurdering har vi altså valgt at
fortsætte samarbejdet med HedeDanmark.

I årets løb har vi overvejet, om fællesarealet kunne blive
endnu mere attraktivt, hvis vi plantede noget spiseligt – f.eks. bærbuske,
frugttræer eller måske bare et rabarberbed eller to? Det viste sig dog, at det
ville blive relativt dyrt, hvis HedeDanmark skulle hjælpe os med det, så hvis
nogen har lyst til at arbejde videre med den idé – og især, hvis nogen har tid
og lyst til selv at lægge kræfter i at udføre arbejdet med udplantning og pleje
af de nye planter, så det kan gøres billigt, vil bestyrelsen meget gerne bakke
op om projektet. Lad os i første omgang se på et budget til indkøb af planter,
muldjord, gødning osv.

BLIP BÅT – EJERLAUGET
ER BLEVET DIGITALT

I 2022 blev ejerlauget oprettet som kunde hos
Betalingsservice. Det var noget langhåret at få os oprettet i alle de digitale
systemer og at få underskrifter i banken på plads. Men det ser ud til at køre,
og det har gjort bogholderiet betydeligt nemmere at overskue.

Digitalisering betyder, at ejerlauget nu har et cvr-nummer
og altså er oprettet i virksomhedsregistret. Vi er dog ikke momsregistreret, og
vi er f.eks. heller ikke forpligtet til at følge kommende regler for
virksomheder, som skal bogføre digitalt. Så i praksis har det ikke den store
betydning.

Det koster i runde tal 12 kroner pr. husstand for udsendelse
af girokort til opkrævning af kontingent. Det er lidt billigere, når først
husstanden har tilmeldt sig automatisk betaling – ganske enkelt fordi man
sparer udskrift, kuvert og porto. Den automatiske betaling gør også, at
kassereren slipper for at skulle sende rykkere, så bestyrelsen kan varmt
anbefale, at alle tilmelder sig automatisk betaling. Har man brug for teknisk
bistand til at tilmelde sig, så kontakt banken (eller få en venlig nabo til at
hjælpe).

Vi har stadig lidt udfordringer med skiftet fra NemID til
MitID. Det er desværre ikke helt så enkelt for ejerlauget, fordi vi har status
som ”erhvervsbrugere”. Men mon ikke det lykkes også?

VEDTÆGTERNE FIK
SERVICEEFTERSYN

Som nævnt på sidste års generalforsamling kunne bestyrelsen
godt ønske, at vedtægterne blev revideret og gjort lidt mere tidssvarende. Der
er også behov for at luge ud i regler, som formentlig er på kant med
lovgivningen – f.eks. har vedtægterne meget detaljerede krav til beplantning,
som sandsynligvis vil blive overtrumfet af Grundlovens princip om
ejendomsrettens ukrænkelighed.

Samtidig har vi de senere år haft tilbagevendende
diskussioner om fortolkning af vedtægter og servitutter i forhold til ansvaret
for udgifter til vedligeholdelse af veje, vejriste, skilte mv.

Derfor har bestyrelsen i det forgangne år konsulteret den
samme advokat, som har bistået os i sagen om tinglysning. Efter denne
ekspertvurdering har vi draget to væsentlige konklusioner:

1)     
Det kan simpelthen ikke betale sig at foretage
en mere gennemgribende revision af vores vedtægter. Ejerlaugets vedtægter er i
sin tid blevet tinglyst og er formuleret på en måde, så ændringer vil kræve
helt ny tinglysning.
I princippet burde man nok skrive få tinglyst et helt nyt sæt ”rammevedtægter”,
hvor man f.eks. formulerede det sådan, at de ”gældende regler vedtaget af
generalforsamlingen” vil være tilgængelige på hjemmesiden og til udlevering i
kopi fra den siddende formand.
Men… erfaringen fra vores kloaksag er, at det er et kæmpearbejde (!), og det
vil formentlig også blive dyrt, hvis vi skal til at afvikle ekstraordinær
generalforsamling og indsamle nye fuldmagter til tinglysning af nye vedtægter.
Det er simpelthen for stor og for besværlig en opgave for den siddende
bestyrelse, som heller ikke har lyst til at bruge penge på opgaven. Vi har til
gengæld aktivt fravalgt at håndhæve de mere ”pernittengryn”-agtige regler i
vedtægterne, så bare rolig: Vi kommer ikke rundt med målebånd og forlanger
jeres planter og træer beskåret!

2)     
Den anden konklusion efter advokatens gennemgang
af vores vedtægter er, at bestyrelsen ikke har tolket reglerne om vejenes
vedligeholdelse helt rigtigt. Her skal man holde tungen lige i munden:

I de tinglyste servitutter står der om private veje følgende:

”Holstebro kommune foretager vedligeholdelsen af de private boligveje i henhold
til Holstebro kommunes vedtægter af 1934. Udgifterne til hver enkelt vejs
vedligeholdelse fordeles med lige store parter på de ejendomme, der har facade
til pågældende vej. Renholdelse af stikveje påhviler
parcelejeren, således at den enkelte ejer er pligtig at renholde vejen ud for
sin grund i dennes facadelængde. Den fælles adgangsvej renholdes på ejerlaugets foranstaltning.” (citat slut)

Advokatens fortolkning af servitutten er, at dette alene gælder vejbelægningen. Det vil sige, at
asfaltarbejde, herunder reparation af asfalten, ikke må betales af
fælleskassen. Det er en udgift, som skal deles mellem de ejendomme, som har
facade ud til en stikvej.
Stamvejene er nemlig kommunale veje, og dermed skal de lige husnumre på Baldersvej
(som har facade ud til en kommunal ejet stamvej) ikke betale for asfaltarbejde på stikvejene.

Til gengæld, lyder det fra advokaten, så har ejerlaugets generalforsamling lov
til at beslutte, at alle andre udgifter – som IKKE er specifikt nævnt i tinglyste
servitutter – kan være et fælles anliggende. Det fremgår af vedtægternes §23,
som lyder:

”Andre end de i den tinglyste deklaration og nærværende vedtægter nævnte
anliggender kan ikke uden generalforsamlingens beslutning
gøres til fællesanliggender.” (citat slut)

Heraf kan man nemlig drage en modsætningsslutning, som lyder, at ”alle andre
anliggender end de i den tinglyste deklaration kan med generalforsamlingens
beslutning gøres til fællesanliggender”.

Det betyder f.eks., at ejerlaugets investering i nye vejskilte med husnumre til
stikvejene har været fuldt lovligt, vurderer advokaten, netop fordi udgiften
blev godkendt af generalforsamlingen, og fordi skiltene ikke er en del af
”vejbelægningen”.

Det betyder også, siger advokaten, at eventuelle udgifter til udskiftning af
vejriste og dræn på stikveje, kan gøres til et ”fællesanliggende”, så længe det
sker med generalforsamlingens velsignelse. Sagt helt enkelt: Vi kan lovligt
bruge penge på alt andet end asfalt!

Advokatens ekspertvurdering kan forhåbentlig lægge låg på
den diskussion, som har kørt i årevis. Bestyrelsen har valgt at følge hans
vurdering, og at sagen dermed – forhåbentlig – er slut.

Dels vil det være ærgerligt at skulle bruge endnu flere
penge på advokatbistand, men især håber vi på medlemmernes forståelse for, at
det er til fælles bedste, at vi har fællesarealer og faciliteter, som er godt
vedligeholdt, så det fortsat er attraktivt at bo her. Og forståelse for, at det
er mest praktisk – og mest rimeligt – at kontingentbetalingen så vidt muligt
dækker udgifterne til disse fællesanliggender, så man ikke bare kan sælge sit
hus, skride fra regningen og så ellers lade den stakkels nye ejer stå med hele
regningen for 30 års slid på de private faciliteter.

Den nuværende asfaltbelægning kan i år fejre sin 26 års
fødselsdag. Man regner normalt med cirka 30 års levetid på småt befærdede veje
som vores stikveje, så ”ejere med facade mod en stikvej” bør forvente en udgift
til asfalt inden for en overskuelig årrække.

Ved fremskrivning af den oprindelige pris har bestyrelsen
anslået, at udgiften kan løbe op i 8-10.000 kr. pr. ejendom. Men da det nu står
klart, at dette ikke er et ”fællesanliggende”, som ejerlauget skal tage sig af,
så ved vi faktisk ikke rigtigt, hvordan vi skal rent praktisk håndtere det?

Der findes ikke noget vejlaug, og derfor er der heller ikke
nogen fælles opsparing, som kan hjælpe med at dele udgiften. Asfalten skal
naturligvis ikke skiftes, før det er absolut nødvendigt, så i første omgang
skal der fra bestyrelsen blot lyde en venlig opfordring: Læg lidt fra i
budgettet og forvent en ekstraudgift på ca. 10.000 kr. til asfalt inden for de
kommende fem-ti år.

Bestyrelsen har til gengæld lov til at kigge nærmere på de
cirka 80 vejriste/brønde, som er på de private fællesvej (”stikvejene”). I
forbindelse med vejarbejdet for 26 år siden, blev der nedgravet faskiner, som
optager regnvand og smeltet sne/is – altså ”overfladevand” – fra stikvejene.
Disse faskiner har i princippet en ”uendelig levetid”, men selve brønden og
metalristen ovenpå holder ikke evigt.

I året, der gik, har bestyrelsen foranlediget udskiftning af
en vejrist ud for Baldersvej 1. Her var risten så gennemtæret, at den udgjorde
en fare for forbipasserende. Rent praktisk er toppen af brønden og selve
metalristen blev udskiftet. Det har kostet 3.125 kr. inkl. moms for én
brønd/rist – betalt af fælleskassen.

Det vil være relevant at udskifte de øvrige riste samtidig
med, at der bliver lagt ny asfalt. Dels er det langt billigere at få skiftet
mange på én gang (”mænderabat”), dels vil det give et bedre og pænere resultat,
når brønde og riste skiftes, hvor efter der lægges en pæn, ny asfalt for at
tætne omkring dem.

Bestyrelsens vurdering er, at vi godt vil kunne rumme denne
udgift inden for det budget, som bliver fremlagt til generalforsamlingens
godkendelse. Og dermed skal husejere med facade ud til en stikvej altså alene
kalkulere med ekstraudgifter til selve asfaltbelægningen, mens kontingentet
dækker resten.

UDSKIFTNING I
BESTYRELSEN

Hanne Munksgaard valgte i efteråret at trække sig fra
bestyrelsen. Det betød, at førstesuppleant Karen Søndergaard indtrådte i
bestyrelsen i stedet.

Vi vil gerne sige tak til Hanne for mange års frivilligt
arbejde for ejerlauget og samtidig byde velkommen til Karen.

NY BORGERFORENING

Til orientering er der stiftet en ny borgerforening for
Nørrelands Sogn. Det er beboere i Trekanten, som med støtte fra ansatte i
Trivselshuset har taget initiativ til den nye forening. Der er to forskellige
boligselskaber i Trekanten, så beboerne har savnet et fælles talerør, og
samtidig har man et brændende ønske om at bekæmpe den stigmatisering, som de
føler sig udsat for.

Ejerlaugets bestyrelse har kontaktet den nye borgerforening
og har udtrykt vores skuffelse over, at man ikke har kontaktet
grundejerforeningerne i sognet, inden man går til pressen for at erklære, at vi
nu er repræsenteret af en ny borgerforening. Det er ærligt talt, som om at man
i Trekanten og Trivselshuset slet ikke havde tænkt på, at vi andre altså også
bor her i sognet.

Formanden er inviteret til møde i Trivselshuset, hvor man
håber på et tættere naboskab på tværs af Thorsvej. Fra ejerlaugets bestyrelse
byder vi den nye borgerforening velkommen, men har for en god ordens skyld
understreget, at borgerforeningens erklærede mål om at blive ”talerør over for
kommunen” ikke må gribe ind i ejerlaugets formelle ret til at blive hørt i
spørgsmål vedr. politisk behandling af eksempelvis lokalplaner og
spildevandsplaner.

Et udkast til Borgerforeningens vedtægter blev vedtaget på
den stiftende generalforsamling 19. januar. Allerede ved det første
bestyrelsesmøde 30. januar var der to medlemmer, som trak sig fra bestyrelsen,
som nu består af syv personer – alle er lejere, som bor i Trekanten.

De ikke-helt-færdigskrevne vedtægter kan læses på
hjemmesiden www.trekantenholstebro.dk.
Hold evt. øje med Trivselshusets Facebookside, som synes at være den primære
informationskanal for den nye borgerforening.

Det forlyder, at der afvikles ordinær generalforsamling i
borgerforeningen i Trivselshuset, Asagården 55, 7500 Holstebro, 30. marts kl.
19-21. Alle borgere i Nørrelands Sogn er velkommen.

Regnskabet blev gennemgået af kassereren og efterfølgende
godkendt.

Thomas Maxe præsenterede budget for de kommende fem år med
bemærkning om, at der er indregnet en forventet mindre prisregulering hen over
årene (”inflation”). Det ser ud til, at der ser ud til lige netop at være penge
nok til, at man vil kunne udskifte vejriste hen over de kommende år.

Generalforsamlingen udtrykte sin skuffelse over, at regnskab,
budget og bestyrelsens indstilling til kontingentets størrelse ikke var meddelt
på forhånd, f.eks. sammen med indkaldelsen. Thomas Maxe medgav, at det var en
klar fejl, som primært skyldtes, at arbejdet med budgettet foregik indtil kort
før generalforsamlingen.

Forhåndsorientering om regnskab, budget mv. er ikke et
krav jf. vedtægterne, men det havde været det rigtige at gøre, medgiver
bestyrelsen, som lover bod og bedring til næste år.

Bestyrelsen indstiller, at kontingentet hæves med 100 kr. pr.
halvår, startende fra november 2023. Det vil sige, at kontingentet fra og med
2. halvår 2023 vil være på 800 kr. pr. halvår.

Bestyrelsen begrunder indstillingen med stor usikkerhed
omkring planer for asfaltarbejde og deraf følgende udgifter til evt.
udskiftning af vejriste. Hvis alle riste skal skiftes, vil det – næsten – tømme
fælleskassen. Derfor vil man af forsigtighedsprincip gerne ”spæde lidt op” – og
bestyrelsen lover samtidig en tæt budgetopfølgning og bebuder, at man gerne vil
sænke kontingentet igen, hvis likviditeten viser sig at være tilstrækkelig.

Et medlem påpegede, at det var ”som at blive taget med
bukserne nede”, at bestyrelsen ikke på forhånd havde meddelt, at man agtede at
hæve kontingentet. Det medgav formanden, at han har ret i og lovede, at
indstillingen fremover vil fremgå af dagsordenen.

Forslaget kom til afstemning – 24 stemte for, og 5 imod.

Sammen med indkaldelsen var meddelt
et forslag til afstemning om, hvor vidt ejerlauget skulle påtage sig ansvaret
for opkrævning af udgifter til snerydning og derefter afregne kollektivt med
entreprenøren – som til gengæld havde tilbudt en klækkelig rabat for
ulejligheden.

Forslaget blev mødt med kritik,
fordi nogle medlemmer frygter, at andre vil løbe fra regningen, hvor efter
ejerlauget hænger på udgiften.

Thomas Maxe noterede sig kritikken
og erklærede, at bestyrelsen på den baggrund ville trække sit tilbud om at
bruge tid på ordningen, når den ikke er ønsket af et bredt flertal. Derefter
opfordrede han forsamlingen til at stemme nej til forslaget. Opfordringen blev
fulgt, og der var massivt flertal for at forkaste forslaget. Ingen stemte for,
mens et par stykker forholdt sig neutralt.

Thomas Maxe, Ydunsvej 38, blev
genvalgt for en to-årig periode. Der var ingen modkandidat.

Bjarne Plath, Ydunsvej 68, blev genvalgt.

Valgperioden for Heine Madsen, Ydunsvej 29, udløb. Han
ønskede ikke genvalg og bliver i stedet afløst af Lene Hansen, Ydunsvej 2, som
blev valgt for en to-årig periode.

Karen Søndergaard var tidligere 1. suppleant, men er
nu indtrådt i bestyrelsen og sidder på posten indtil generalforsamlingen i 2024. 

Nikolaj Brink, Ydunsvej 44, valgt som 1. suppleant for en
1-årig periode.

Eva Nissen, Baldersvej 35, blev genvalgt som 2. suppleant
(for en alm. 2-årig periode).

Mads Vestergaard blev valgt uden modkandidater.

Niels Lillelund Sørensen, Ydunsvej 42, blev valgt uden modkandidater.

Heine Madsen tog ordet og
forsikrede, at han ikke havde forladt bestyrelsen, fordi han var træt af
samarbejdet – tvært imod. Men han vil gerne bruge sin tid på at arbejde med
aktiviteter til fælles glæde, dels praktisk arbejde på fællesarealet, dels
hjælpe med at organisere sociale aktiviteter.
Han påpegede, at det også handler om at vænne medlemmerne til, at det ikke
altid behøver at være bestyrelsens medlemmer, som selv skal udføre alle opgaver
så som at tømme skraldespande, male og reparere inventar. Og han håber, at
flere vil byde ind og hjælpe både med praktisk arbejde og med at skabe trivsel
og godt naboskab.
Initiativet blev mødt med meget stort bifald.

Niels Sørensen konstaterede, at et
stigende antal ejendomme bliver benyttet til udlejning. Derfor burde man
overveje, om ikke lejere kunne inviteres med til generalforsamlingen?
Thomas Maxe svarede, at det havde været overvejet, men at man havde vurderet,
at det ikke kunne lade sig gøre, fordi der er udgifter til bl.a. forplejning
forbundet med afvikling af generalforsamlingen, og bestyrelsens indtryk har
været, at der ikke var opbakning til, at medlemmerne ville betale for
ikke-medlemmer.
Niels replicerede, at lejere jo også inviteres med til Sankt Hans, om end
udgiften er noget mindre. Thomas Maxe tog forslaget til efterretning.

Et medlem efterspurgte muligheden
for at organisere en fælles affaldsordning, som man kender fra boligselskaberne
– altså opstilling af store containere på fællesarealet, så man slipper for at
have så mange skraldespande stående i carporten derhjemme. Forventningen er
desuden, at det måtte kunne gøres bedre og vil samtidig spare vores dyrebare
asfalt for slid fra de tunge skraldebiler.
Thomas Maxe indvendte, at generalforsamlingen – endnu engang – har vist, at vi
ikke engang kan blive enige om en kollektiv ordning for snerydning, og at der
ikke synes at være belæg i vedtægterne for, at vi lovligt kan forestå kollektiv
afregning til affaldsselskabet. Derfor bliver det ikke noget, som bestyrelsen
kommer til at arbejde videre med.